Pořad Odpolední Plus: Umí Praha shánět peníze na infrastrukturní projekty a jak se jí daří naplňovat koncept chytrého města, k němuž se hlásí?

Jan Burda, moderátor: Nápadů, jak zkrášlit své město a zlepšit život v něm, mají radnice i samotní občané většinou víc než dost. Řada vizí a už započatých projektů ale často ztroskotá na nedostatku financí, přitom po světě koluje spousta peněz a spousta peněz také hledá své infrastrukturní projekty – říká Michael Flynn z konzultantské a auditorské společnosti Deloitte, kde vede globální finanční poradenství pro veřejný sektor. Jak tyto volné peníze získat, prozradil Daniele Vrbové na letošní urbanistické konferenci reSITE.

Daniela Vrbová: Hlavním důvodem, proč peníze hledající vhodný nápad zůstanou na ocet, je podle Michaela Flynna nedostatečné strukturování projektu. Rada č. 1 tedy zní, aby si žadatel projekt dobře naplánoval.

Michael Flynn: Dejte si čas, abyste pochopili jeho podstatu a zjistili, jakými kanály do něj a z něj potečou peníze, jaké můžete mít výnosy, kde můžete vydělat, kde ušetřit. Teprve až když tohle máte pohromadě, začněte projekt rozvíjet, protože do té doby máte jen nějakou vizi, záměr, ale nevíte, jestli to bude fungovat – zda to ufinancujete a jestli to bude mít nějakou přidanou hodnotu.

Daniela Vrbová: I přidanou hodnotu staveb a objektů ve veřejném prostoru chápe ekonomický poradce Michael Flynn čistě finančně. Odhalí ji nejen dobrý přehled o peněžních tocích v projektu, ale i odhad dopadů, jež bude projekt mít. I ty lze zaznamenat do připravované kalkulace prostřednictvím tzv. value capture (zachycené hodnoty).

Michael Flynn: Vytváří se tím projektem pro město nějaká hodnota, ať už přímo, nebo nepřímo. Např. když postavíte železnici nebo metro, vytvoříte tím přidanou hodnotu nejen pro obyvatele, ale zvýšíte i cenu pozemků kolem té dráhy. Takže jak zachytit do kalkulací, že majitelé pozemků teď budou mít cennější půdu? Lze tuto hodnotu nějak zpeněžit, ať už zdaněním, místními poplatky nebo projekty partnerství veřejného a soukromého sektoru, v jejichž rámci by se na pozemcích stavěly další věci. Peníze, které takto vzniknou, vám mohou pomoci spolufinancovat ten úplně původní infrastrukturní projekt.

Daniela Vrbová: Konkrétní výnosy projektu vycházejí hlavně z lokálních cen pozemků. Nápady, jak zachytit hodnotu vzešlou z nových projektů, jsou ale univerzální na celém světě. Inspirací tak může být i aktuální nápad portugalského Lisabonu, jak zajistit dostupné bydlení pro střední třídu, které na tržní nájmy přestávají stačit platy. Na letošní urbanistické konferenci reSITE ho představil Rui Coelho z organizace Invest Lisboa.

Rui Coelho: Radnice si nemůže dovolit financovat výstavbu dostupného bydlení v takovém objemu, a tak vymysleli projekt, kde byty postaví soukromí investoři. Máme 15 projektů na 7 tisíc nových bytů. Pozemky dostane investor od města zdarma – za podmínky, že 70 % pozemků musí být zastavěno těmito dostupnými byty. Se zbylými 30 % může investor nakládat, jak chce. Těch 30 % z pozemků plus peníze z nájmů bytů mu poplynou 30 let. Potom vše přejde zpět na město. Očekáváme, že z kombinace těchto dvou příjmů získají soukromí investoři v projektu 7procentní výnos.

Daniela Vrbová: Tolik Lisabon. Ale zpět k obecným radám, jak získávat peníze na větší projekty ve městech. Rada č. 2 od Michaela Flynna zní: Po strukturální rozvaze zvolte vhodný typ financování. Z jeho statistik plyne, že v tzv. smart cities se často - v 37 % - spouštějí projekty PPP, tedy partnerství veřejného a soukromého sektoru. Ve 22 % financuje nové záměry veřejný sektor, pouze 1 % přispívají soukromí investoři a ve zbývajících 40 % jde o jiný, blíže neurčený model financování. Nové stavební, kulturní a infrastrukturní projekty ve městech přitom nevznikají pouze z přemíry kreativity, často jsou nutností. Jak města na řadě míst světa populačně rostou, musejí jejich radnice urgentně řešit otázky bydlení, dopravy, zásobování vodou a zasíťování. Tady se nabízí otázka, zda rozlehlá parkoviště či velké technické stavby nutné pro chod města naopak nesnižují hodnotu pozemků a žádnou hodnotu zachytit neumožňují.

Michael Flynn: Musíte se podívat na strukturu města jako celku. Parkoviště jsou prostě potřeba. Když ale o městě uvažujete v rámci vizí smart city, kde jezdí automatizovaná nebo elektrická auta, nebude už tolika parkovišť ve stávající podobě potřeba, protože vše bude vymyšlené efektivněji – třeba tak, že zatraktivníte městská centra malými obchody nebo pohostinstvími a vytvoříte jiný plán mobility ve městě. Tím pádem můžete tyto méně záživné části jako parkoviště umístit různě po městě. Na co se teď hodně zaměřuje pozornost, je, že prostory vyhrazené autům musejí být konvertibilní. Jakmile se totiž naplní vaše plány nové mobility a aut začne ubývat, měly by být parkovací domy navržené tak, aby je bylo možné proměnit v kancelářskou budovu nebo jinak využitelný prostor.

Daniela Vrbová: Přidává radu č. 3 Michael Flynn, vedoucí globálního finančního poradenství pro veřejný sektor ve společnosti Deloitte. Neboli po otázkách, jak bude můj projekt finančně fungovat, kdo ho bude financovat, přichází ta nejtěžší – co se s ním stane v čase a jak se tomu přizpůsobit?

Jan Burda, moderátor: Téma rozvoje a výstavby teď probereme na příkladu hl. m. Prahy. Pro úplnost doplním, že o vyjádření jsme ne úplně úspěšně žádali také v Brně nebo v Ostravě. Ve vysílání vítám náměstkyni primátorky Prahy Petru Kolínskou ze Strany zelených. – Můžeme si obecně povědět (abychom si udělali s posluchači představu), z jakých zdrojů jsou v současnosti financovány projekty pro veřejný sektor v Praze? Investují se jen městské peníze? Nakolik se na těch stavbách podílejí fondy EU (Evropská unie) nebo soukromí investoři?

Petra Kolínská: V tuto chvíli většinu veřejných staveb financuje hlavní město ze svého rozpočtu, přičemž se snažíme nikoliv proto, že bychom neměli peníze, ale proto, že bychom chtěli veřejnou vybavenost rozšiřovat ve větší míře, tak začínáme spolupráci se soukromými investory v tom smyslu, že pokud není nějaký větší projekt – jako např. zástavba opuštěných nádraží (namátkou Smíchov City), tak očekáváme od soukromého investora, že přispěje na veřejnou vybavenost, zejména např. na výstavbu školy, školky, sportoviště, parku...

Jan Burda, moderátor: To jsou tedy podmínky, za jakých mohou ti soukromí investoři se do takových projektů zapojit (rozumím tomu správně)?

Petra Kolínská: Ano, snažíme se uzavírat dohody o spolupráci, kdy se jasně vymezí, za co odpovídá město jako veřejný sektor, za co odpovídá soukromý investor... Taková nejobvyklejší forma spolupráce je, že investor na své náklady vybuduje např. park a pak si ho město převezme do své správy a financuje pak údržbu a provoz.

Jan Burda, moderátor: Paní náměstkyně, pomohly by u těch velkých investičních projektů tzv. projekty PPP, tedy ta společná investice soukromých a veřejných peněz (teď myslím např. na liniové stavby, např. dokončení toho vnějšího okruhu kolem metropole – nebo staveb podobných rozměrů)?

Petra Kolínská: Přiznám se, že v českých podmínkách neznám žádný úspěšný PPP projekt v oblasti dopravní infrastruktury, takže měli bychom postupovat velmi opatrně, nicméně v Praze teď před krátkým časem jsme se rozhodli o spolupráci se soukromým investorem při výstavbě metra D, a to v tom smyslu, že pozemky, které jsou v okolí nově vznikajících stanic metra (jak bylo i ve vaší reportáži řečeno) nabývají na ceně a my tento efekt chceme využít jednak pro rychlejší a efektivnější výkup pozemků, které v tuto chvíli město nevlastní, a jednak právě, aby město pak mělo i nějaký benefit z toho, že někam přivedlo metro, a zisk, který získáme z těch pozemků, investovat zpátky do stavby metra. To znamená, to metro bychom si stavěli za vlastní peníze vlastními silami, ale kooperovali bychom se soukromými investory na rozvoji území v okolí stanic metra. Je to věc, kterou Praha nikdy v minulosti nedělala, děláme to nově, ale zatím myslím, že ten směr je správný a může přinést novou kvalitu v územích, které město zhodnotí právě tou velkou investicí.

Jan Burda, moderátor: My jsme v příspěvku Daniely Vrbové také slyšeli konkrétní příklad z Lisabonu, kde v projektu řešili to, jak zajistit dostupné bydlení pro střední třídu, která přestává mít peníze na nájmy, nejen v centru Lisabonu, což mi připomnělo trochu situaci Prahy. V Praze se staví málo nových bytů do soukromého vlastnictví – je to čím dál větší problém. Banky kvůli přehřátí trhu znesnadňují možnost vzít si hypotéku a ceny nemovitostí, bytů v Praze, jsou skutečně závratné. Připravuje Praha nějaký takový projekt dostupného bydlení?

Petra Kolínská: Máte pravdu v tom, že počet bytů, které vlastní hlavní město, setrvale od začátku 90. let klesá; teď jsme vlastně na kritické úrovni, kdy město vlastní jen 8000 bytů, což ve srovnání s velikostí města je opravdu zanedbatelné množství. Takže my jsme jednak vytvořili fond pro výstavbu dostupného bydlení – tam dáváme všechny peníze, které získáme při prodeji pozemků a bytů, které slíbily předchozí politické reprezentace lidem privatizovat, a za druhé hledáme pozemky, na kterých by bylo možné takovou výstavbu realizovat. Ve srovnání s Lisabonem myslím, že hlavní problém Prahy je, že těch pozemků má velmi malé množství. Těch málo pozemků, které jsme zatím vytipovali, prověřujeme, ale myslím, že ta nejúspěšnější cesta zase vede ve spolupráci se soukromým investorem tak, že pokud dělá nějakou masivnější výstavbu, od města potřebuje např. zajistit dopravní obslužnost, tak výměnou za to by za, řekněme, režijní cenu prodával byty městu, a to by je pak v nekomerčním režimu pronajímalo.