Praha chystá dostupné bydlení pro lidi v tíživé sociální situaci

Po vzoru některých jiných evropských měst by česká metropole mohla začít pomáhat nejohroženějším domácnostem rozšířením dostupného bydlení pomocí pronájmu bytů od soukromých vlastníků. Takto získané byty by pak hlavní město pronajímalo Pražanům, kteří se dostali do tíživé sociální situace a žádají o městské sociální byty, nebo zatím bydlí v provizorních podmínkách na ubytovnách.

Opilotním projektu jsme hovořili s Mgr. Milenou Johnovou, pražskou radní pro oblast sociální politiky a zdravotnictví, a s Mgr. Adamem Zábranským, pražským radním pro oblast bydlení a transparentnost.

■ Jak byste ve stručnosti konkretizovali současné problémy s nájemním bydlením pro nízkopríjmové domácnosti v Praze a jak se do těchto problému eventuálně navíc promítla pandemie covidu-19?

Adam Zábranský: V Praze je nedostatek finančné dostupného nájemního bydlení. Vtakovém prostredí vlastníci upřednostňují domácnosti, které nevnímají jako rizikové z hlediska možného prodlení s platbami nájemného nebo poškození bytu. Nízkopríjmové domácnosti se tak často cykli v drahých nebo nevyhovujících formách ubytování. Převážná část vlastníků požaduje při uzavření nájemní smlouvy jistotu (tzv. kauci), a to ve výši až tří měsíčních nájmů. Nízkopríjmové domácnosti, které pravidelné hradí své životní náklady, často nemají k dispozici finanční rezervu, kterou by za tímto účelem mohly uvolnit. Navíc úřad práce, který za tímto účelem muže poskytnout dávku mimořádné okamžité pomoci, ji někdy buď neposkytne vůbec, nebo ne dostatečně rychle, takže ji budoucí nájemce nemá k dispozici v okamžiku uzavření nájemní smlouvy. Vlastníci pak upřednostňují jiné nájemce, kteří tento problém nemají. Pandemie covidu-19 sice dočasně zlevnila nájemní bydlení v Praze v průměru o 10 až 20 %, nicméně pro nízkopríjmové obyvatele hlavního města výše zmíněné bariéry vstupu na trh přetrvávají. Pro spuštění Městské nájemní agentury (MNA) jsou tedy vhodné podmínky - výše nabízeného nájemného se bude držet na úrovni nižších tržních cen a v kombinaci s dalšími zárukami může být spolupráce s MNA pro vlastníky bytů zajímavou variantou. V posledních dvou letech se významně zvýšil počet žádostí o pronájem bytu pro osoby v sociální tísni z nízkých desítek měsíčně na 50 až 100 měsíčné. Na čekací listině na městský byt má Praha v tuto chvíli již téměř 600 domácností. Bytový fond hlavního města Prahy nedisponuje dostatečnými kapacitami, aby mohl včas vyhovět všem důvodným žádostem. Proto je třeba hledat jiné cesty, jak této zvýšené poptávce vyjít vstříc. Milena Jolinová: Ráda bych upozornila na to, že běžné bydlení je nedosažitelné také pro velkou skupinu lidí se zdravotním znevýhodněním, kteří jsou závislí na nízkých invalidních důchodech. Nedostatek v oblasti bydlení tak mimo jiné brzdí reformu psychiatrické péče i transformaci sítě sociálních služeb pro Pražany, z nichž velká část byla v průběhu minulých desetiletí systematicky vystěhovávána mimo území hlavního města, přičemž nezanedbatelná část těchto lidí se chce vrátit. Jde o více než tisícovku lidí, kteří jsou nuceni žít v ústavním prostředí mimo Prahu. Je jasné, že bytový fond zredukovaný porevoluční neuváženou privatizací nemůže stačit, takže je nezbytné uplatnit i další strategie. Vznik Městské nájemní agentury je důležitým nástrojem, který může pomoci.

■ Jak to tedy bude fungovat? Začne si město prostřednictvím Městské nájemní agentury pronajímat byty od soukromých vlastníků a ty pak dále bude podnajímat za zvýhodněné podnájemné nízkopříjmovým  domácnostem, které mají problém získat dostupné nájemní bydlení?

Adam Zábranský: Město bude realizovat Městskou nájemní agenturu prostřednictvím své příspěvkové organizace Centrum sociálních služeb Praha (CSSP). Pokud by MNA využívala standardní vztah nájem podnájem, nemohli by případní podnájemci čerpat příspěvek na bydlení, což je dávka státní sociální podpory, kterou nízkopříjmové domácnosti často pobírají. Proto je model realizovaný MNA odlišný. Vlastník uzavře s MNA inominátní smlouvu o poskytnutí bytu, Městská nájemní agentura následně uzavře s domácností standardní nájemní smlouvu. Vlastník bytu získá od města garantovaný příjem, jenž je na spodní hranici tržního nájemného v Praze a který vlastník dostane vyplacený vždy - bez ohledu na obsazenost bytu anebo platební morálku nájemce. Nájemce platí Městské nájemní agentuře nájemné, které je zhruba o 10 % vyšší než částka garantovaného příjmu. Jen u nanejvýš jedné třetiny bytů předpokládáme, že bude nutné je pronajmout za cenu, jež odpovídá nájemnému v městských bytech a která bude nižší než garantovaný příjem (řádově o několik desítek korun na m2 bytu). Vtěchto případech půjde o nájemník)' v mimořádně tíživé sociální situaci, přičemž částka, kterou by město muselo vynaložit za ubytování těchto lidí v pobytových zařízeních, by byla výrazně vyšší než doplatek výše uvedeného rozdílu.

■ Když jste ohlašovali vznik Městské nájemní agentury, uváděli jste, že město jejím prostřednictvím bude cílit na ty soukromé majitele bytů, kteří před možností vyššího zisku dají přednost stabilní spolupráci s celospolečenským přesahem. Můžete více rozvést, jak vysoký by měl být garantovaný příjem pro vlastníka bytu a jak se bude vypočítávat? Třeba podle běžného nájemného v dané lokalitě?

Adam Zábranský: Konkrétní výše garantovaného příjmu pro vlastníka bytu bude závislá na standardu kvality a vybavení bytu a na lokalitě, ve které se byt nachází. Na základě ohodnocení bytu se garantovaný příjem bude pohybovat od 180 do 220 Kč/m2, zálohy za služby a energie budou hrazeny samostatné. Pohybujeme se tedy na spodní hranici tržního nájemného v Praze. Nižší garantovaný příjem bude vyvažován službami, které vlastník díky smlouvě s MNA získá: Jistotu dlouhodobé spolupráce se spolehlivým partnerem, garanci včasných plateb, systém pojištění majetku, domácnosti a odpovědnosti, možnost zajištění oprav v bytě Městskou nájemní agenturou, řešení vztahů v sousedství apod. Významně se tedy redukuje množství starostí, které musí vlastník obvykle v sou- vislosti s pronájmem bytu řešit (správa a opravy bytu, vymáhání dluhu, vystěhování neplatícího nájemníka, nezaplacené škody, náklady na právní služby apod.).

■ A kolik budou za takto získaný byt platit nízkopříjmové domácnosti, na něž projekt cílí?

Adam Zábranský: Vprvní fázi (50 bytů) předpokládáme dvě cenové hladiny nájemného, a sice 220 Kč/m2 v 35 bytech a 150 Kč/m2 v 15 bytech. Při stanovení toho, kteří z nájemců budou mít možnost hradit snížené nájemné, bude MNA využívat obdobné mechanismy, které se využívají při stanovení slevy na nájmu v bytech hlavního města Prahy a jež umožňují poskytnutí slevy pro nízkopříjmové domácnosti (osoby ve zvlášť tíživé sociální situaci).

■ Už jste to částečně zmínili. Můžete přesto vysvětlit, jak do této koncepce města na zpřístupnění dostupného bydlení zapadají sociální dávky v podobě příspěvku na bydlení a doplatku na bydlení?

Adam Zábranský: Smluvní konstrukce je navržena tak, aby domácnost v pozici nájemce mohla čerpat jak příspěvek, tak doplatek na bydlení.

Milena Johnová: Počítáme s tím, že sociální pracovníci pomohou nájemníkům vyřídit žádosti o dávky tak, aby nájemné bylo možné hradit. Tento model již funguje v hostelích, které město zajistilo loni na jaře pro osoby bez přístřeší. Část nákladů je financována z příjmu od obyvatel, kteří si bud sehnali práci, nebo jim sociální pracovníci pomohli s vyřízením dávek na bydlení. Kostely v tomto případě fungují na stejném principu jako ubytovny.

■ Vobecném povědomí je poměrně často zakotvena představa o tom, že nízkopříjmové domácnosti bývají i rizikové, pokud jde o chování v bytě, péči o něj, sousedské vztahy apod. Jak chcete předcházet těmto případným problémům - ať už ve vztahu k těmto rodinám, tak k vlastníkům bytů a sousedům?

Adam Zábranský: Nebudeme vybírat větší množství bytů na malém prostoru a vhodným výběrem nájemníků budeme předcházet konfliktním situacím. Pokud by však nastaly, ury chleně je budeme řešit. Ktomu máme dostatek zkušeností z provozování sociálních bytů a programů zabydlování. Budeme komunikovat i se sousedy, a tím snižovat riziko eventuálních, někdy i zcela zbytečných nedorozumění. Praxe nám ukazuje, že většina lidí, jimž pomáháme při zabydlení, je za pomoc a podporu velmi vděčná a obvykle bývá i velmi dobrými sousedy. Klientům s více potřebami nebo rodinám svíce dětmi nabídneme pouze vhodné byty tak, aby jejich zabydlení nevyvolávalo konfliktní situace v sousedství. Případné poškození bytu bude MNA řešit jak s nájemníkem, po němž bude požadovat odstranění škod nebo finanční kompenzaci, tak s vlastníkem, co se týče způsobu využití případného pojistného plnění z komplexního systému pojištění, které bude MNA pro každý byt sjednávat. Tým MNA bude s nájemci v pravidelném kontaktu, takže bude mít základní přehled o tom, co se děje, a bude řešit případné sousedské spory. Vneposlední řadě budou nájemcům, kteří budou potřebovat výraznější podporu, nabídnuty doplňkové sociální služby pro stabilizaci příjmů a výdajů i péče o byt a jeho vybavení.

Milena Johnová: Urodin i jednotlivců, kteří budou zařazeni do programu, proběhne mapování potřeb podpory a tam, kde se taková potřeba zjistí, bude naplánována pomoc mimo jiné i prostřednictvím registrované sociální služby. Opét budeme navazovat na existující zkušenosti se zajištěním bydlení v městských bytech za pomoci sociálních služeb. Počítáme také se zapojením sociálních odborů městských částí.

Koronavirová krize zviditelnila potřebu meziorganizační a multidisciplinární spolupráce. Takže sociální pracovníci dokážou zprostředkovat i jiné odborné služby, např. adiktologické, psychologickou a psychiatrickou pomoc.

■ Už je v rámci přípravy pilotního projektu rozhodnuto, ve kterých lokalitách v Praze by se projekt ověřoval? Předpokládám, že nepůjde například o centrum města s vysokým tržním nájemným.... Podle čeho lokality vybíráte?

Adam Zábranský: Městská nájemní agentura cílí především na vlastníky bytů mimo nejdražší rezidenční oblasti. Zároveň chceme, aby byly byly co nejvíce rozprostřené po městě, protože se hodláme vyhnout kumulaci sociálně potřebných osob v jedné lokalitě. Byty by měly mít dostupnou občanskou vybavenost a být dobře napojené na městskou hromadnou dopravu. Tato hlediska nejlépe naplňují panelové byty.

■ Jak jsou do pilotního projektu vtaženy, zainteresovány městské části, jak se na něm budou případně podílet, spolupracovat?

Adam Zábranský: V první fázi projektu se s větším zapojením městských částí nepočítá. Koncept Městské nájemní agentury byl průběžně konzultován s městskými částmi, které jsou zapojené do projektu MHMP - Sociální bydlení, který je financovaný z prostředků Evropského sociálního fondu a díky němuž v městských částech vznikla kontaktní místa pro bydlení nebo pozice referentů na podporu nájemních vztahů.

Milena Johnová: Zatímco v otázkách bydlení se nyní se spoluprací s městskými částmi ještě nepočítá - koneckonců půjde o byty v soukromém vlastnictví, v oblasti sociální práce a sociálně-právní ochrany bych si já osobně zapojení městských částí do projektu velmi přála. Domnívám se, že pokud bude potřeba vícezdrojová pomoc pro rodinu nebo jednotlivce, měl by koordinátorem této pomoci být ideálně sociální odbor.

■ Provedli jste si nějaký pruzkum, kolik soukromých vlastníků bytů by bylo ochotno vstoupit do tohoto, zatím ještě pilotního projektu a zvažujete pro ně i nějakou další případnou motivaci než pouze to, že získají možnost stabilní spolupráce s městem s celospolečenským přesahem? Mohla by být takovou motivací třeba nižší dań z nemovitých věcí nebo kupříkladu rezidenční parkování zdarma v modrých zónách apod.?

Adam Zábranský: V rámci příprav poptal MHMP analýzu trhu s byty od realitní kanceláře, která oslovovala vlastníky bytů. Zanalýzy vyplynulo, že pro vlastníky je zajímavá spolupráce, pokud by nabízené platby odpovídaly cenám místně obvyklým a zohledňovaly stav nemovitosti. Byli ochotni uvažovat o slevě při předplatném. Měli zájem o dlouhodobou spolupráci (smlouva na minimálně jeden rok, ideálně však ještě delší). Vlastnícibytů preferovali přímý smluvní vztah s hl. m. Prahou, vlastníci bytových domů preferovali zasmluvnění celého domu. Kvůli svým obavám o technicky- stav domů a bytů vlastníci preferovali peněžitou jistotu ve výši alespoň dvou nájmů nebo zřízení fondu na úhradu případných oprav, případné pojištění domácnosti. Vlastníci bytů ve vynikajícím stavu byli spolupráci nakloněni méně. Vsouhrnu byla ochota vlastníků spolupracovat podmíněna nabídnutou cenou, kvalitou nabídnuté formy a množstvím záruk. Se zohledněním výše uvedeného je MNA navržena tak, aby reagovala na požadavek dlouhodobé spolupráce s městem, nabízela variantu předplatného, minimalizovala starosti, které by vlastník měl, kdyby se rozhodl byt pronajímat samostatně, a maximalizovala všechny možné záruky, které zákon umožňuje hlavnímu městu Praha, potažmo jeho příspěvkové organizaci, poskytnout.

■ Jak bude spolupráce vlastníka bytu s městem právně ošetřena?

Adam Zábranský: Smlouva o poskytnutí bytu bude uzavřená nejméně na dva roky-. Po dobu jejího trvání ji nelze ukončit jinak než dohodou stran (z důvodu navazující nájemní smlouvy, která má pouze zákonem dané výpovědní důvody). Městská nájemní agentura bude předcházet poškození bytů vhodným výběrem klientů a úzkou spoluprací se sociálními pracovníky, kteří budou potřebné klienty učit udržitelné péči o byt. Všechny nájemní smlouvy také předpokládají uzavření standardního pojištění odpovědnosti za škodu. Kromě toho bude mít MNA další pojištění pro případ poškození bytů. Zkušenosti, jež máme z provozu sociálních bytů a které sledujeme i ze zahraničí, však napovídají, že takové situace nastávají ojediněle. Presto je nutné jim předcházet a současně na ně být kombinací nastavených služeb i pojištění připraveni.

■ Můžete ještě více rozvést už zmíněnou pomoc terénních sociálních pracovníků?

Milena Johnová: Zkušenosti ukazují, že získání bydlení je jen první, mnohdy méně náročný krok. Hlavním úkolem je bydlení si dlouhodobě udržet a tady budou sociální pracovníci a sociální služby hrát důležitou roli. Stabilní bydlení je navíc základním předpokladem pro řešení řady vážných problémů, které často přímo vedly ke ztrátě práce, vztahů a - nakonec i ztrátě běžného bydlení. Teprve stabilní bydlení uvolní lidem kapacitu, aby se mohli věnovat svému zdraví, výchově dětí, řešení dluhů, eliminaci domácího násilí apod. Ne každá nízkoprahová domácnost však bude potřebovat dlouhodobou podporu sociálního pracovníka či sociální služby. Tam, kde příčinou potíží při získání bydlení je skutečně pouze nízký příjem nebo předsudky, nebudeme sociální služby nikomu nutit. Na druhou stranu počítám s tím, že v případě, kdy člověk bude pomoc potřebovat, bude sociální služba dostupná. Samozřejmé půjde převážné o terénní formu podpory, konkrétní druh a zaměření služby se však musí odvíjet od potřeb dané rodiny' nebo jednotlivce. Půjde o služby zaměřené na člověka, vycházející z individuálně identifikovaných preferencí a potřeb. Služby budou poskytovány' kvalifikovanými sociálními službami. Počítáme samozřejmě také se zapojením sociálních odborů městských částí a podle potřeby' i s dalšími odbornými službami.

Adam Zábranský: Ano, všechny domácnosti, které budou podporu potřebovat, ji budou mít k dispozici na tak dlouho, jak budou potřebovat, a to buď ze strany Centra sociálních služeb, nebo z doplňkové krajské sítě sociálních služeb. Sociální pracovníci budou domácnostem kromě jiného asistovat při stabilizaci příjmů a výdajů a řešit s nimi udržitelnou péči o byt.

■ Kdy pilotní projekt v Praze zahájíte? As jak vysokou částkou pro tento projekt počítá rozpočet hlavního města?

Adam Zábranský: Vpřípadě schválení Radou HMP (stalo se tak 3. května - pozn. redakce) bude projekt Městské nájemní agentury zahájen v květnu letošního roku. První byty-začne Městská nájemní agentura poptávat během června. Pro letošní rok je z rozpočtu HMP požadováno necelých pět milionů korun. Ztoho 1.7 milionu korun budou náklady na zajištění chodu MNA, tedy' personální a administrativní náklady' a náklady- na předpokládané právní služby. Další náklady se týkají bytových jednotek: Nejvyšší budou platby garantovaného příjmu (4 miliony korun), náklady na pojištění, na nepojistné opravy' a na případné nedoplatky na úhradách za služby (celkem 650 tisíc korun) a finanční rezerva ve výši 1,05 milionu korun. Od nákladů týkajících se bytových jednotek je však třeba odečíst předpokládané výnosy' z nájemného, a sice zhruba 2,5 milionu korun. Pokud by MNA u části bytů určených pro osoby' ve zvlášť tíživé sociální situaci neposkytovala možnost sníženého nájemného, byly by výnosy z nájemného vyšší o 262 500 Kč.

Při kalkulaci výnosů z nájemného předpokládáme tři chybějící platby nájemného, které vyplývají ze způsobu realizace, kdy lze předpokládat krátké období neobsazenosti bytu po jeho nasmluvnění, a dále při případné změně nájemce, které bývá běžné i při uvolnění bytů v majetku hlavního města Prahy. MNA se bude snažit toto období minimalizovat. Tretí chybějící platba nájemného pak počíta s možným dluhem, který bude po nájemci vymáhán. I po zohlednění těchto tří chybějících plateb nájmu, které lze již předpokládat, muže dojít při realizaci pilotního projektu k dalším výpadkům plateb.

Proto rozpočet počítá s rezervou na pokrytí případných dalších nákladů spojených jak s výpadky plateb nájemného, tak s výpadky jiných prípadných úhrad (například může jít o náklady na opravy realizované Centrem sociálních služeb Praha neuhrazené vlastníkem v daném termínu). Z finanční rezervy je také možné hradit předplatné garantovaného příjmu, které MNA vlastníkům nabízí. Spotřebování celé finanční rezervy však nepředpokládáme.

■ Mám tomuto pilotnímu projektu rozumět tak, že kdyby existoval funkční zákon o sociálním bydlení či kdyby podpora dostupného bydlení byla lépe legislativně ošetřena, možná by Praha k tomuto projektu vůbec nemusela sahat?

Adam Zábranský: Spolupráce se soukromými vlastníky při uspokojování poptávky po nájemním bydlení by byla žádoucí i v případe, že by existoval zákon o sociálním bydlení. Ten by však mohl poskytnout městským nájemním agenturám lépe definované obrysy, které by byly jednoznačně srozumitelné i pro soukromé vlastníky, a obcím by dal jednoznačné pokyny, jak nájemní agentury provozovat a které typy garancí (včetně těch dosud neexistujících) mohou poskytovat, včetně jejich finančního pokrytí.

Milena Johnová: Klíčovým problémem je nedostupnost bydlení, což je věc, kterou zákon sám o sobě nevyřeší. Kdyby se město už dříve nezbavilo svých bytů, možná bychom novou právní úpravu ani nepotřebovali. Zákon může pouze vytvořit lepší podmínky pro rozvoj dostupného bydlení, a to nějakou dobu potrvá.

■ Co byste rádi uvedli závěrem?

Adam Zábranský: Nabídka Městské nájemní agentury může být lákavá pro vlastníky, kteří chtějí své byty pronajímat společensky odpovědným způsobem a mít přitom jistotu stabilního příjmu (i v době neobsazenosti bytu) s minimem starostí. Může být vhodná i pro majitele bytů, kteří nemají dostatek času a kapacit se starat o provoz svých bytů a hledají silného a odpovědného partnera, kterým je hlavní město Praha. MNA se svojí nabídkou garancí a služeb snaží současný realitní trh rozšířit pro skupinu lidí, pro než je splnění stávajících podmínek nedosažitelné, a zároveň oslovit část majitelů, kteří upřednostní stabilitu a minimální starost o správu bytu před maximalizací zisku. Neočekáváme, že by tím činnost Městské nájemní agentury nějak výrazné proměnila trh s nájmy bytů nebo že by se stala přímou konkurencí klasických realitních kanceláří. Na druhou stranu doufáme, že MNA bude „kazit“ trh tzv. obchodníkům s chudobou, kteří využívají vysokých prahů pro přístup ke standardnímu nájemnímu bydlení pro to, aby na těch nejchudších vydělávali.

Milena Johnová: Projekt MNA se zaměřuje na příčiny problémů, se kterými se potýkají nízkopříjmové domácnosti. Z tohoto pohledu jej v našich podmínkách považuji za unikátní. Jde v něm skutečně o systémové řešení bezdomovectví a obchodování s chudobou.