Praha potřebuje byty pro 1,5 milionu obyvatel. Odpovědí je kvalitní rozvoj nevyužívaných ploch

Od poloviny roku 2015 vzrostly ceny nových bytů zhruba o 90 %. Je zřejmé, že situace, kdy je vlastní bydlení pro většinu Pražanů nedostupné, již není udržitelná. Experti na bydlení se v rámci diskuze shodli na tom, že Praha není se svou bytovou krizí ojedinělá. Odpovědí, jak vyhovět potřebám obyvatel, však není rozrůstání města mimo jeho hranice, ale vytvoření podmínek pro kvalitní život ve městě.

„Města již nejsou centry průmyslu, ale především obchodu a služeb, a po všech stránkách se v nich zlepšují podmínky k životu. Aktuální čísla ukazují, že poptávka po životě v Praze je ještě větší, než jsme vnímali, a do budoucna musíme umět s takovými informacemi průběžně pracovat,“ říká náměstek primátora Petr Hlaváček. „Město se musí změřit na rychlé a efektivní využití rozsáhlých transformačních území, která jsou již mnoho let nevyužívána. Jen tak lze zmírnit tlak na infrastrukturu a dlouhodobě alespoň stabilizovat počty těch, kteří každý den dojíždějí,“ dodává náměstek Hlaváček.

Právě k tomu sloužila debata, které se v CAMPu zúčastnil expert na nemovitosti Eduard Forejt, architekt a specialista na bydlení Lukáš Kohl ze společnosti Doma je Doma a ekonom skupiny Natland Petr Bartoň. Nová analýza v několika obdobích roku 2018 vyhodnocovala pohyb obyvatel Prahy.

„V dnešní době máme možnost tato data vyhodnocovat a získat tak přesnější obraz o skutečném počtu obyvatel. Bez takových dat se žádné město nemůže obejít. Počet lidí, kteří se denně pohybují přes hranice Prahy, se dá nazvat extrémním, ale žádné okolnosti zatím nenapovídají tomu, že by se tento trend měl snižovat. Vzhledem k cenám bydlení v Praze navíc není pravděpodobné, že by byl v příštích letech zmírněn trend, kdy desetitisíce osob každý den cestují do Prahy za prací a službami koncentrovanými v metropoli,“ říká Ondřej Špaček za zpracovatele dat analýzy společnosti CE-Traffic. Prognózy většinou počítaly zhruba s 1,4 milionu obyvateli v roce 2030, již nyní však v Praze reálně přebývá 1,55 milionu obyvatel.

V souvislosti se zvýšeným pohybem obyvatel, kteří žijí mimo hlavní město, se otevírá otázka rozdělování rozpočtů pro česká města a obce na základě zákona o rozpočtovém určení daní. „Ukazuje se, že parametrizace zákona, na základě které jsou finance jednotlivým městům a obcím přerozdělovány, není vůči Praze zcela optimální vzhledem ke službám, které hlavní město musí zajišťovat. Chybějící finanční prostředky tak nemohou být využity na přípravu území pro rozvoj bydlení a zlepšení stávající přetížené infrastruktury,” vysvětluje ekonom Petr Bartoň.

Data z analýzy: Praha pojme až 1,75 milionu obyvatel za den

Praha si nechala zpracovat analýzu anonymizovaných geodemografických a geolokačních dat mobilních operátorů. Ta poskytla zásadní informace o pohybu obyvatel na území hlavního města. Data byla sledována dlouhodobě v únoru, říjnu a prosinci 2018 a ve všech těchto obdobích byla situace obdobná.

Vyplynulo z ní, že do Prahy každý všední den přijíždí téměř 300 až 400 tisíc osob, kteří ji večer opět opouštějí. Jedná se o skupinu, která dojíždí do Prahy za prací, studiem, na jednání, k lékaři apod. Pokud k těmto osobám připočteme turisty, z dat vyplyne, že v přesný okamžik odpoledne ve všední den se na území Prahy pohybuje cca 1,75 milionu obyvatel.

V Praze se podle analýzy dlouhodobě zdržuje kolem 1,55 milionu osob, které lze považovat za rezidenty. Z tohoto počtu obyvatel je kolem 200 tisíc těch, kteří sice z dlouhodobého sledování v Praze bydlí, ale ve sledovaných dnech se zdržovali mimo Prahu (např. na tuzemské nebo zahraniční služební cestě). Na druhé straně podobně 200 až 250 tisíc lidí v Praze přebývá, ale nemají v Praze trvalé bydliště, přičemž evidovaný počet obyvatel statistickým úřadem je 1,3 milionu. Tedy z hlediska vytíženosti bytového fondu, obsazenosti bytů a poptávky po bydlení v Praze je třeba kalkulovat s více než 1,5 milionem obyvatel.

Nutnost stavět více bytů

Výsledkem stavu, kdy nezanedbatelná část obyvatel v Praze pouze pracuje, ale bydlí za hranicemi hlavního města, je zvýšená výstavba a podpora bydlení v sousedních regionech: „Propad výstavby v Praze je suplován regionálním trhem s bydlením, což ale přináší řadu negativních důsledků, zejména nárůst neekologického způsobu dopravy,” varuje architekt Lukáš Kohl.

Důsledkem tohoto procesu je, že i v okresech Praha-východ a Praha-západ nemovitosti významně podražily. Průměrná cena rodinného domu se zvýšila o milionové částky, stejně tak vzrostly o desítky procent i samotné nájmy v celém spádovém regionu, zejména v oblastech s dobrým dopravním spojením s Prahou.

Účastníci diskuze se shodli na tom, že ceny bytů a jejich nedostatek však nejsou jedinou příčinou tohoto stavu. Ekonomický analytik Petr Bartoň popsal potřebu digitální změny, která by uvolnila dosud striktní způsob přihlašování osob k trvalému bydlišti: „Je třeba mnohem flexibilněji reagovat na proměny pracovního trhu i trhu s bydlením, mimo jiné se zamyslet nad flexibilnější formou evidence skutečně bydlících obyvatel, což by přineslo samotným obyvatelům zjednodušení každodenní agendy ve vztahu k úřadům a institucím a městu potřebná průběžná aktuální data.“

Mezi další faktory, které ovlivňují výstavbu, Bartoň uvedl pomalé povolování staveb, rostoucí ceny pozemků, vysoké daňové zatížení a zejména růst cen stavebních prací spojený s nedostatkem pracovních sil, který má vliv na ekonomickou bilanci projektů. „V některých případech vážně hrozí, že vstupy budou natolik drahé, že projekt nebude v místě a čase realizovatelný, i když bude mít všechna povolení,“ dodává Eduard Forejt.