Praha si na nové obecní byty bude muset brát půjčky, říká radní pro bydlení Adam Zábranský

Navzdory snaze současných pražských radních se obecní bytový fond dál zužuje. Nejenže pokračují privatizace bytového fondu ve správě městských částí, ale byty se také nestíhají opravovat a město zatím nestaví ani nové. Chybí mu totiž peníze. „V tomto volebním období jsme z Fondu pro rozvoj dostupného bydlení podpořili investice za zhruba 3,5 miliardy. Nyní už finance došly a fond je prázdný,“ popisuje finanční poměry pražský radní pro bydlení a transparentnost Adam Zábranský (Piráti). Na novou výstavbu si tak město bude muset půjčit.

Počet městských bytů už klesá méně než dřív, ale město nadále o byty přichází. Kolik jich ještě je v procesu privatizace?

Magistrát se městských částí zeptal, kolik bytů ještě plánují do konce roku 2022 prodat a jedná se maximálně o stovky. Doufáme, že už prodeje úplně ukončí.

Do toho magistrát nemůže zasáhnout?

Město by teoreticky zasáhnout mohlo pomocí statutu (základní právní norma statutárního města upravující mimo jiné vztahy mezi městem a městskými částmi – pozn. red.), nicméně v současnosti statut umožňuje městu rozhodnout pouze v případě, kdy se prodává majetek v hodnotě nad padesát milionů. Nicméně většina městských částí prodává po bytech, kdy se hodnota nad padesát milionů nedostane, a město tak nemá možnost zasáhnout.

Zastupitelstvo ale bude jednat o změně statutu. Změní se?

O úpravě statutu jsme se bavili na úrovni koalice už před dvěma lety, přičemž cílem nebylo privatizaci městských částí zabránit, ale dát městu prostor pro posouzení. Bohužel tehdy to zástupci Spojených sil pro Prahu nepodpořili. Teď o dva roky později se k tomu vracíme, protože máme pocit, že se vnímání posunulo.

Stále diskutujeme o tom, jak by ta změna měla vypadat. Jedna možnost je, že město bude schvalovat všechny prodeje bytů. Druhou možností je zavést princip, který zaručí, že se bytový fond nebude dál zmenšovat, například tím, že peníze z prodeje bytu budou investovány opět do bydlení, ať do výstavby, nebo koupi a opravy jiného bytu.

V současnosti spravují magistrát a městské části kolem třiceti tisíc bytů, z toho téměř desetina je neobsazených. Proč?

Od roku 2019, kdy jsme si nechali udělat první analýzu, se podařilo snížit počet neobsazených bytů ve správě magistrátu zhruba na polovinu. U městských částí to tak bohužel není. U Prahy 8, která spravuje jeden z nejširších fondů, se počet prázdných bytů dokonce zvýšil a nyní tvoří kolem dvaceti procent. Byty se také nějakým tempem uvolňují. Z magistrátem spravovaných bytů se uvolní asi tři procenta každý rok, což znamená asi 250 bytových jednotek, které je potřeba opravit a znovu obsadit, aby se neobsazenost nezvyšovala.

Hlavním důvodem neobsazenosti ale zůstává špatný stav bytů a obecně všechny městské části se potýkají s nedostatkem peněz. Proto jsme udělali dotační program z Fondu rozvoje dostupného bydlení, který umožňuje městským částem žádat o dotace na opravy nebo o půjčky. Některé městské části to dost využívají, například Praha 3 a Praha 10, ale hodně městských částí tuto příležitost zatím vůbec nevyužilo.

Na co všechno jdou finance z Fondu rozvoje dostupného bydlení?

Finance byly primárně určeny k rozšiřování městského bytového fondu. K uvolnění peněz na opravy stávajících bytů došlo až později s tím, že město poskytne finance nenávratně a po dobu deseti let bude mít právo určit, kdo se do opraveného bytu nastěhuje. Pokud městská část s přenecháním této pravomoci nesouhlasí, může využít bezúročné půjčky.

Kolik lidí teď na uvolněný byt čeká?

Byty jsou pronajímány čtyřem cílovým skupinám. U potřebných profesí spolupracujeme s organizacemi, které byty obsazují podle toho, kolik jim jich poskytneme. Vím, že zájemců je stále přetlak, ale kolik to přesně je, bohužel netuším. Přesně to teď vím u bytů určených pro skupinu sociálně slabých občanů. Tam máme asi osm set žádostí, kterým jsme se rozhodli vyhovět, ale žadatelé zatím čekají, protože ty byty nemáme.

Takže pro osm set žadatelů nemáte ani jeden volný byt?

Ano, je to tak. Ačkoliv pronajímáme velké množství sociálních bytů, žádosti o ně chodí v tempu asi čtyřiceti za měsíc, což je mnohem víc, než kolik bytů jsme schopni pronajmout.

Jak stanovujete výši nájmu v městském bytě? Vaše koalice teď byla za zvýšení nájmů kritizována.

Výše nájmu byla naposledy určena v roce 2014 a pohybovala se mezi šedesáti a sty korunami za metr čtvereční. Takže ještě před třemi lety město pronajímalo čtyřikrát levněji než soukromníci. Město nevybíralo ani dostatek na údržbu svého bytového fondu. Proto jsme přistoupili k navýšení nájmů nejdříve u nově uzavíraných smluv a později i u smluv prodlužovaných.

Město stále pronajímá asi čtyřicet procent bytů na dobu neurčitou. To jsou historické smlouvy a lidé v těch bytech bydlí i několik desítek let. Možnost navyšovat nájem je u těchto smluv dost malá, protože to omezuje zákon. Smlouvy na dobu neurčitou se přestaly uzavírat zhruba před deseti lety.

Jak jsou tedy teď ceny nastaveny?

Stanovili jsme dvě pásma. V širším centru je základní výše nájemného 164 korun na metr čtvereční a u zbytku Prahy 132 korun za metr čtvereční a pak máme nastavený systém slev. Základní deseti procentní sleva je nastavena pro nájemníky, kteří příjmem nedosáhnou nad stanovenou hranici. Pak máme další slevová pásma, která mohou cenu snížit až k 80 korunám za metr čtvereční. Naším cílem sice je, aby lidé co nejvíce využívali státních příspěvků na bydlení a nedotovalo je město, stále ale existují skupiny lidí, kterým dávky nepomohou. Příkladem jsou vícečetné domácnosti nebo lidé v exekuci.

Níž jsou ceny nastaveny pro seniory a handicapované. Tam se základní cena pohybuje kolem 120 korun za čtvereční metr, ať už kvůli výši důchodu u seniorů, u handicapovaných je to hlavně proto, že bezbariérové byty mají z podstaty větší metráž, a nájemník tak má často problém byt zaplatit.

Město založilo Městskou nájemní agenturu, jejímž úkolem je rozšiřovat počet bytů pro potřebné skupiny obyvatel. Co získá majitel bytu, který dá svůj byt agentuře do správy?

Hlavním benefitem pro majitele je jistota, že se o byt nebude muset po dobu trvání spolupráce starat a má zajištěn stabilní příjem, protože Městská nájemní agentura kryje i případnou dočasnou neschopnost nájemníka platit. Stejně tak řeší místo majitele veškeré stížnosti nebo problémy, které nájemníci mohou mít.

Kolik bytů v současnosti Městské nájemní agentura spravuje?

Zatím máme smlouvu s šestnácti majiteli bytů. Není to mnoho, ale agentura svou činnost zahájila teprve na podzim loňského roku, kdy proběhlo první kolo poptávání. Teď proběhlo druhé kolo, kdy se přihlásilo padesát zájemců o spolupráci. V následujících týdnech budou probíhat prohlídky s cílem získat dalších patnáct bytů.

Vy už jste zmínil, že opravy i výstavba nových bytů je financována z Fondu pro rozvoj dostupného bydlení. Jaké finanční zdroje fond má?

Peníze tam šly hlavně z privatizací. Od devadesátých let začalo město i městské části masově privatizovat své byty a peníze používali na jiné své aktivity. Fond pro rozvoj dostupného bydlení byl založen předchozím vedením města v minulém volebním období, protože si uvědomili, že by bylo dobré peníze z prodeje bytů dávat znovu do bydlení. Od té doby jdou veškeré příjmy z privatizací do tohoto fondu. My jsme teď privatizaci zastavili, tudíž žádné další zdroje neočekáváme. V tomto volebním období jsme z fondu podpořili investice za zhruba 3,5 miliardy. Nyní už finance došly a fond je prázdný.

Z čeho teď město bude stavět a opravovat?

Opravovat zvládneme z toho, co vybereme na nájemném, tedy pokud mluvíme o bytech, které spravuje magistrát. Pro novou výstavbu teď řešíme úvěrový rámec a město si na ni bude muset brát půjčky. Pokud by se nám povedlo vyjednat až čtyřicetileté financování s nízkým úrokem, mělo by to město zvládnout financovat z nájmů. Pak tu jsou možnosti dotačního financování z evropských zdrojů nebo z ministerstva pro místní rozvoj. Tam je ale potřeba, aby Státní fond podpory investic, který dotace schvaluje, nejdříve upravil podmínky čerpání, protože v tuto chvíli by se to městu ani nevyplatilo. My se teď snažíme o změnu, abychom mohli brzy čerpat i státní finance, protože jinak by město muselo hledat prostředky ve svém rozpočtu. Vzhledem k tomu, že se bavíme až o miliardě korun ročně, by to bylo nereálné.

Jak probíhá příprava výstavby nových bytů?

Veškerou novou bytovou výstavbu, kterou město bude realizovat, připravuje Pražská developerská společnost (PDS), která za tímto účelem vznikla. Pro samotnou realizaci chceme vyzkoušet různé modely výstavby. Něco bude chtít město postavit samo, některé projekty dáme na družstevní nebo spolkové bydlení, máme v plánu zkusit dohodu s developerem, kdy on to postaví a část věnuje městu. Souvisí to samozřejmě i s nedostatkem financí města, o kterém jsme se bavili.

Kolik bytů se teď nachází ve výstavbě?

Pražská developerská společnost má nyní svěřeno více než 400 tisíc metrů čtverečních pozemků, na kterých může vyrůst až šest tisíc bytů. Několik projektů je teď už ve fázi, že by se snad v příštím volebním období mohlo začít stavět. To mluvíme zhruba o 660 bytech. U zbytku teprve začneme připravovat pozemky a jejich zasíťování. Teprve pak se můžeme bavit o návrhu, zpracování projektové dokumentace a tak dále.

Takže letos Praha pět set slibovaných bytů nepostaví?

Ten cíl pěti set bytů máme ve strategii dostupného bydlení, která se váže na stav v roce 2030. Takže teď pracujeme na tom, abychom všechno připravili a rozjeli tak, aby bylo možné do roku 2030 těch pět set bytů ročně stavět.

K jakému počtu městských bytů směřujete?

Ve Strategii dostupného bydlení máme cíl 35 tisíc, dnes jich je něco málo přes třicet tisíc. My se teprve v tomto volebním období dostáváme do stavu, kdy se počet městských bytů přestává snižovat. A konečný cíl nemáme. My víme, že se už nikdy nedostaneme do situace, jako je třeba ve Vídni, která vlastní čtvrtinu všech bytů ve městě. Praha vlastní pouhá čtyři procenta. Takže chceme co nejvíc podpořit trend rozšiřování městského bytového fondu.

Je také na místě zmínit novou metodiku kontribuce developerů v území, kterou připravil tým Petra Hlaváčka a kterou bude zastupitelstvo projednávat. Je tam zavedeno i právo pro město nebo městské části požadovat u nových developerských projektů předání části bytů do jejich vlastnictví.

Nenavýší to cenu developerem prodávaných bytů?

Myslím, že cenu bytů daleko výrazněji ovlivňuje spíš netransparentní pražské prostředí. Když musí developer čekat pět i deset let na schválení projektu nebo změnu územního plánu, protože požadavky nejsou městem jasně zadány, tak to pak logicky promítne do ceny bytu. Dá se tedy argumentovat tím, že developeři kontribuce promítnou do nákladů. Metodika jim ale náklady také sníží díky větší transparentnosti a zrychlení procesů. I kdyby se ale všechny kontribuce do ceny promítly, znamenalo by to zdražení o jedno až dvě procenta. Veřejné benefity, které kontribuce přinesou, takové zdražení jednoznačně převáží.

Připravuje Praha nějaké projekty ve spolupráci se soukromým investorem formou PPP projektu?

V téhle fázi ještě nejsme, ale chceme to určitě zkusit, protože je to cesta pro město velice jednoduchá. Stejně tak pro družstevní výstavbu teď nemáme vytvořen model fungování. Musí se nastavit podmínky pro vstup do družstva.

Má město nějaká data o tom, kolik bytů v centru Prahy je neobydlených?

Město na to data nemá. O tom, že se v centru nachází mnoho domů, které jsou úplně prázdné, my víme. Tyto nemovitosti převážně vlastní zahraniční investoři a je to dáno nízkým daňovým zatížením v Česku. Tím pádem se řadě investorů vyplatí nemovitost pouze držet, protože se zhodnocuje zhruba o patnáct procent ročně. Takový systém je nenutí nemovitost pronajímat ani opravovat.

Má město vůbec možnost vytvořit právní normu, která by situaci prázdných domů nějak řešila?

Nemá.

A stát?

Stát by legislativu upravit mohl. Ale v první řadě by stát situaci pomohl, kdyby zrychlil povolování staveb, aby se začalo v Praze stavět dvakrát víc bytů a přestaly růst ceny nemovitostí. V tu chvíli se to investorům přestane vyplácet. České prostředí je oproti jiným státům atypické v tom, že máme nízké daně z nemovitostí a dost vysoké daňové zatížení práce. V jiných západních zemích je to naopak a prázdnou nemovitost se tam nevyplatí vlastnit. To se ale bavíme o zásadní změně celého daňového systému.