Spolupráce s investory podporuje komplexní rozvoj území

Rozhovor s doc. Ing. arch. Petrem Hlaváčkem, 1. náměstkem primátora hl. m. Prahy

Efektivní spolupráce představitelů měst a obcí s developery je dlouhodobým předmětem diskuzí obou zainteresovaných stran. Města a obce usilují o komplexní rozvoj svého území a investoři chtějí výhodně zhodnotit své prostředky. Na jedné straně volení zástupci komunální politiky a na druhé straně představitelé tvrdé podnikatelské sféry. Přestože obě strany mají stejný cíl - stavět v dané lokalitě, sladit jejich zájmy bývá paradoxně velmi náročné a zdlouhavé.

Důvodů je celá řada, především komplikovaná legislativní pravidla, ale také ekonomické otázky spojené s financováním potřebné výstavby, které kupodivu – i když v rozdílné kvantitativní úrovni – trápí nejen velkoměsta, ale i menší municipality. Čím větší území, tím jsou pochopitelně problémy složitější. V poslední době některá města (Jihlava, Brno, Liberec, Břeclav a další) formulovala závazná pravidla spolupráce územní samosprávy s developery. Také v hlavním městě byl letos schválen obdobný dokument, dlouhodobě připravovaný týmem, který vedl doc. Ing. arch. Petr Hlaváček, 1.náměstek pražského primátora, a proto jsme právě jeho požádali o rozhovor.

• Jaké jsou základní principy dohodnuté Metodiky spoluúčasti investorů na rozvoji území hlavního města?

Úvodem chci připomenout, že základním dokumentem pro rozvoj města je územní plán.

V Praze vzhledem k vysoké investiční aktivitě se v letech 1999 až 2019 řešilo celkem 6 980 změn územních plánů (ÚP). Když jsme přišli, bylo jich v běhu 700. Proto jedním z prvních kroků byla provedená inventura všech změn ÚP a Metodika je nastavena jako dokument provázející změnu územního plánu. Stanoví doporučenou spoluúčast investorů na zvýšených nákladech města na veřejnou infrastrukturu a formuluje konkrétní součinnost města či městské části s investorem. To vše za transparentních a předem stanovených smluvních podmínek (na platformě běžné soukromoprávní smlouvy, s novým stavebním zákonem bude možné využít formu plánovacích smluv). Poskytnutí plnění investora podle metodiky je dobrovolné a uskutečňuje se na základě soukromoprávního závazkového vztahu s hl. m. Prahou nebo městskou částí – zcela nezávisle na státní správě. Díky tomu nehrozí napadení z podjatosti.

• Jaká obecná východiska a principy pro tvorbu obdobné metodiky by měla respektovat města a obce, která chtějí tuto problematiku řešit?

Náš materiál je nastaven na podmínky hlavního města, ale obecně se metodika spolupráce dotýká těch obcí a měst, kde dochází k určité vyšší stavební aktivitě, jež s sebou nese další nároky na vybavenost a zajištění nezbytných potřeb daného území (např. nová škola). Samozřejmě to může být i deficit oné vybavenosti (přístavba školy).

Další obecná poznámka zní, že primárním smyslem metodiky není vybrat peníze, kterými se zaplní díra v rozpočtu obce, ale získané zdroje se vrací ve spolupráci s investorem do konkrétní lokality, aby byl komplexně zajištěn rozvoj toho území, ve kterém se mění územní plán.

Třetí obecná poznámka souvisí se systémem financování obcí, kdy rozhodující část jejich příjmů jsou daňové výnosy dle zákona o rozpočtovém určení daní (RUD). Ten systém vznikal postupným vývojem, osvědčil se, ale je v zásadě postaven na počtu lidí přihlášených k pobytu v místě. Předně ten institut zdaleka nevystihuje skutečný stav, je zastaralý, ale hlavně RUD nehodnotí ekonomickou a investiční aktivitu v daném území. Dohodou zastupitelstva a investora získá municipalita chybějící zdroje k zabezpečení komplexního rozvoje území. Troufám si říct, že metodika spolupráce částečně kompenzuje uvedený deficit RUD, a že plnění investora představuje určitou substituci RUD, která hodnotí aktivitu v území.

• Teď se asi trochu od tématu spolupráce v území odchylujeme k otázkám financování, ale vím, že Asociace developerů předkládala i jiné možnosti řešení.

Diskuze o možnostech financování byla opravdu velmi široká, a především developeři navrhovali při výstavbě otázku financování vybavenosti řešit vratkou daně z přidané hodnoty do rozpočtu obcí (např. odvodem 5 % z patnáctiprocentní DPH). To není hloupé řešení, ale vyžadovalo by široký politický konsenzus při úpravě daní, což je aktuálně nereálné, mimo jiné i vzhledem k současné situaci (válka na Ukrajině, energetická krize atd.). Developeři však hodnotí novou metodiku pozitivně, a já s nimi souhlasím, protože na jedné straně jasně definuje potřeby území a také jasně definuje požadavky na účast investorů i města, a v našem případě i městských částí. Pokud se vzájemné závazky splní, dojde k odblokování výstavby ve městech, kterým dlouhodobě chybějí finanční prostředky na rozvoj veřejné vybavenosti. Investoři to dokládají poznatky z německých měst, kde se starostové doslova rvou o novou výstavbu továren, provozů a jiných zařízení, protože tamní daňové nastavení přináší městům velké prostředky přímo od investorů. V Česku se starostové chovají obráceně, odmítají jakoukoliv aktivitu, která jim působí hlavně řadu starostí. A je to naprosto pochopitelné, protože nastavení systému RUD jim zaručuje jisté příjmy a relativní klid, dokud se ovšem lidé z obce nezačnou stěhovat. Každý totiž rád žije především tam, kde najde práci.

• Jaké další přínosy zajistí postup podle dohodnuté Metodiky?

Dohoda o spoluúčasti investora na řešení potřeb města obsahuje konkrétní údaje o tom, které objekty vybavenosti se budou realizovat a jakým způsobem bude probíhat spolupráce obou partnerů. Plnění investora může být finanční (odvod do zvláštního fondu města či městské části) nebo nefinanční (např. stavba školky, veřejného prostoru…). Smlouva je vždy založena na konkrétní urbanistické studii, z níž je jasně patrný podporovaný přínos pro vybavení daného území. Tento postup má velkou výhodu, která spočívá v tom, že jednání obou partnerů je mnohem kvalifikovanější a osobnější, neboť investor se podrobněji seznamuje s problematikou města a blíže poznává úkoly, které musí zastupitelstvo řešit.

Investor, který takto dlouhodobě a podrobně spolupracuje s městem, lépe pozná poměry a vztahy v území. Zakládá to podmínky pro trvale úspěšnější, propracovanější a kvalitnější součinnost města s developerem.

• Jak se stanovila výše podílu developera na budování vybavenosti, jeho finanční plnění při uzavření smlouvy o spoluúčasti?

Zvažovali jsme tři možné způsoby výpočtu. Byla tady metoda zpracovaná prof. Maierem z fakulty architektury pražského ČVUT, která byla vypracována pro Prahu 10. Vychází ze složitého a náročného výpočtu objemu všech potřeb dané lokality, který se pak rozpočítá na jednotlivé developery. To mělo nevýhodu obtížné souměřitelnosti lokalit. Druhý způsob navrhoval vycházet prioritně z výše zisku jednotlivých investorů a z něj odvodit určitý podíl, kterým by se podíleli na příspěvku městu. To se ukázalo rovněž jako nereálné. Zvolili jsme tedy třetí přístup, a vyšli jsme z filozofie, že vlastně město každou změnou územního plánu zhodnocuje pozemky všech vlastníků v daném území. Po provedené ekonomické analýze jsme dospěli k závěru, že při změně územního plánu se cena za zhodnocení 1 m2 hrubé podlahové plochy (HPP) v Praze pohybuje okolo 10 tisíc korun. A z této částky si bereme od investora zhruba jednu čtvrtinu.

Na základě podrobnějšího dojednání jsme potom ve shodě dospěli ke kompromisní částce 2 300 Kč za 1 m2 HPP, o kterou se navýší celková HPP oproti hrubé podlahové ploše před změnou ÚP.

• Jak se k dohodnuté Metodice staví představitelé městských částí v Praze?

Je třeba uvést, že v praxi již v minulosti řada městských částí využívala dohody s investory a tarify se pohybovaly v rozmezí 500 – 1 500 Kč/1 m2 . Při jednání o Metodice navrhovalo Sdružení MČ HMP částku 2 000 Kč/m2 . Schválená Metodika využívá tarif 700 Kč/1 m2 pro HPP před změnou ÚP a 2 300 Kč/1 m2 pro navýšení HPP změnou územního plánu. Tarify se každoročně zvyšují o míru inflace. Při drobných a lokálních změnách územních plánů až do 30 000 m2 vede jednání s developery vždy MČ a uzavírá s nimi memorandum nebo smlouvu o spolupráci, při větších změnách ÚP (čtvrťové změny) a metropolitní změny (nad 300 000 m2 ) vede jednání HMP za účasti MČ a je vždy nutné uzavření změny o spolupráci.

• Jak se investor podílí na rozvoji města, pokud realizuje stavbu v intencích platného územního plánu?

Je to věc konkrétní dohody s městem nebo městskou částí, ale doporučení je využít základní tarif 700 Kč/1 m2 .

• Věřme, že Metodika povede k urychlení výstavby v hlavním městě. Na závěr tedy otázku v návaznosti na komunální volby. Které investice v Praze považujete za prioritní a co nabídnete voličům jako kandidát na primátora?

Praha musí investovat ve všech oblastech, budovat komplexní město. Bude potřeba pokračovat s metrem D a tramvajovými tratěmi, úkolem příštího volebního období bude najít zdroje na dostavbu vnitřního okruhu. Nesmíme ale podcenit investice do školství, to by mohlo být z velké části financované z příspěvků investorů.

Velkou výzvou, která začala být aktuální v posledních měsících bude transformace pražské energetiky, která je dnes z půlky závislá na plynu. Naše vize je komunitní vytápění z energocenter na bázi tepelných čerpadel po vzoru Skandinávie a výroba elektřiny v rámci tzv. Pražské solární elektrárny (komunitní projekt sdružující solární elektrárny na střechách).